安省购买楼花有问必答

安省购买楼花有问必答

安家置业，购房人无外乎是在购买独立屋(freehold)还是共管式物业（condominium），二手房或者新房中做选择。新房就是人们俗称的“楼花”，国内叫“期房”，是我们这篇文章的主角。

跟二手房相比，购买楼花的优势或者说特点业界很多文章都有介绍，例如初期资金投入量相对较小，一般签约时仅需交纳总房价的5%作为定金，一直到交接过户前才需付大概为20%的房款。大多楼花交接前可以转让，是投资人一种可行的投资方式等等。

但是楼花也带来了二手房所不具有的风险，例如周期较长，目前公寓楼花大概都要至少3-5年交房，甚至更长；开发商水平良莠不齐，楼盘项目规模不同，导致大开发商“店大欺客”，霸王条款，小开发商又可能拿不到政府审批，项目进度不可控，收房出现延迟，以及楼花交接独有的两段式交接和过户时征收HST和其它政府印花税等费用导致天价账单等问题。

基于市面上常见的购买楼花的问题，律师从法律角度给楼花购房人提一些法律建议，希望本文章可以帮助楼花投资人购房人更好地理清思路，避免陷阱和弯路。

1. 购买楼花何时开始寻求律师服务？

与二手房不同，因为楼花的购买周期相对较长，从与开发商销售代表签订购房合同之日起，到交房拿钥匙再到最后交接过户，中间可能会间隔数年，因此很多楼花买家会选择推迟寻找律师服务。错误！与开发商签订购房合同后一般买家有一个大致十天的“冷静期”，这期间买家可以选择取消合约，全款定金返还。应利用该宝贵的时间窗口，第一时间寻求律师审阅开发商的购房合同。

买楼花的购房合同，基本都是开发商背后的法律团队提前撰写好的，很大程度上是保障开发商利益的，并且买家作为弱势群体，基本没有和开发商讨价还价的力量。但是找律师帮您审合同是完全必要的，一方面帮您注意合同中是否有明显不合理的条款或陷阱，另一方面提醒您合同中的重要信息，包括几个关键交房日期以及在过户交接时开发商可能会加收的各项税费。这样做到自签合同之日起就心中有数，大概了解交接时自己一共需要交纳的费用，避免到时候收到“天价账单”自己无法接受。第三，律师看合同，会提醒您如何利用合约中的条款向开发商为自己争取最大权益。例如，要求开发商做到某项收费封顶，免一次转让费（assignment fee）等。如果合约中本身没有这些内容，律师可以根据具体条款的约定建议客人向开发商申请。

总之，买楼花一定要找律师帮您看合同，不然就像盲人摸象，自己失去主动权，听凭开发商摆布，全靠运气了。

2. 买楼花投资，何时可以出租？

以投资为目的的购房人占了楼花市场的大半。大家关心的问题是何时可以出租该物业。因为楼花特有的“两段式”交房过程，即第一阶段先拿钥匙入住（occupancy），但产权仍在开发商手中，第二阶段，付清尾款，完成交接，产权从开发商过户到新业主（final closing）。一般来说开发商允许购房人在完成第一阶段后，即拿钥匙入住，通过书面方式向开发商提出出租申请，获批后才可出租。这些应该都在购房合同里有具体约定。又一次体现律师审合同的重要性。有些楼盘开发商在合同里明确规定，两个阶段之间不允许任何物业出租，或者出租需交纳高额的申请费。没有提前了解合同内容的购房人就吃了亏，自己的出租成本一下子增加了很多。

3. 买楼花如何分两个阶段交接，需要准备什么材料，是否都需要律师？

签好开发商的购房合同后，应尽快将律师信息提供给开发商，因为接下来的两个阶段交接都需要律师帮您完成。

第一阶段是交钥匙并办理入住登记手续，这个阶段并不涉及登记产权等过户法律流程。

第一个阶段开发商会要求您提供个人支票用于支付每月开发商的物业管理和利息成本费用，叫做occupancy fee，您可以理解为租住开发商的物业交纳的“租金”。所以请您提前准备好个人支票（一般是12-15张个人支票）。

此外，拿钥匙阶段一般购房人需要再付10%- 15%不等房款，请保证您加拿大账户中资金充足，配合律师把拿钥匙阶段需要的费用提前至少一周转到律所信用账户。

另外，拿钥匙前购房人还有一次开发商给予的交付物业使用权前的验房权利（PDI）。如果您本人不在或不能参加，请务必委托家人朋友或地产经纪代为验房。

贷款预批信。按开发商要求提供银行或者贷款经理人出具的正规贷款预批信。

租客保险。开发商对拿钥匙入住阶段有具体保险要求。购房人被视为租住开发商的物业，所以按要求需购买一定赔付金额的租客保险。

第二阶段相比第一阶段，涉及最终产权过户，贷款放款等，手续更复杂，文件更繁多。但只要按部就班，按照律师的安排完成各部分工作，顺利交接是没有问题的。这跟二手房交接的流程基本一致。贷款要及早确认，首付款部分要提前打到律师信用账户。

疫情以后，开发商在一定前提下允许买家电子签字或者远程视频签字，但涉及某些具体文件，如符合HST退税规定的退税申请表，开发商不接受电子签，甚至不接受委托人（POA）代签。您如果预见交接前本人可能会不在，务必提前告知律师，早做安排，避免耽误交接。

4. 楼花过户交接时收到的开发商总账单为何存在高额的溢价部分，与自己计算的应付房价差距极大？

要看懂楼花过户时开发商给出的总账单，就要清楚上面都包括哪些内容。

• HST：根据买家的购房目的不同而不同

买楼花一般有两种目的，自住或投资。自住可以是自己或直系亲属居住，比如配偶、子女或父母等。不论哪种目的，买楼花都需要付给政府HST，二手房则不用。政府为了鼓励大家购买楼花，出台了HST的退税政策。如果是自住用途的楼花，交接时开发商代为计算HST的退税金额，并直接从总账单中扣掉。如果购房目的为投资（出租）时，买家需要先全额支付HST 给开发商。完成过户交接后，买家再找税务局按照一定程序退还（一般是买家收房后将房子出租后，凭一年的租约向税务部门申请退税）。具体的申请退税要求和流程建议大家提前咨询律师和会计师。一般HST退税金额根据房价不同在$24,000 到$27,000之间。

• 政府印花税：开发费、教育费、文化费和建筑增容费、公园费等各项收费

再次强调律师审合同的重要性。当初买家与开发商签订的购房合同，律师如果提醒您向开发商争取了费用封顶（Cap Levy），合同里会注明费用上限，一般费用可以从几千到上万不等。需要特别注意的是，如果进行楼花转让，要看合同中开发商是否同意将封顶费用这项优惠一起转让给受让人，还是只同意給原始买家即出让人。

楼花转让不是本文的具体讨论内容，请点击这里了解关于楼花转让的更多法律信息。

最近的一个实例，某楼盘楼花转让客人，开发商拒绝将封顶费用这项优惠转给受让人，因此受让人/新买家在过户时多承担了超过$3万加币的政府收费。

• 水电气开通等各项杂费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）。根据开发商给出的账单，$1000-$2000不等（各个开发商的合同规定不同）。

• 开发商律师费等其它费用

5. 楼花购房人交接时一共应准备多少首付款？

因为楼花分两阶段交接，因此需要支付两个交接阶段中的律师费，这是跟二手房不同的。其他需要考虑的交接费用与二手房基本相同。主要支付的费用包括除了开发商总账单里的应付金额外，还要支付土地转让税（约占总房价的2%-3%）、产权保险（总房价的千分之一左右）、土地登记费、律师费及杂费等。

律师一般建议在完成第一阶段即拿钥匙入住后买家尽快联系贷款银行，确认贷款金额和信息。然后银行账户里至少预留出额外总房价的5%-10%作为交接款。

6. 买楼花明明是自住用途，为何开发商在交接时仍按投资用途收取了全部HST？

开发商在执行政府的楼花HST退税政策上一直是采取从严的态度。即只要有以下几种情况，均按投资用途，交接时收取全额HST： 一，签署购房合同时向开发商表示过有投资意愿。即使过后改变意图，决定自住，开发商仍会视为投资房。二，曾跟开发商签订了“包租协议”。类似第一种情况，即最初意图为出租，但之后改变意图并取消了“包租协议”，但开发商仍会认定是投资房。三，转让情况中的受让人。即使受让人从一开始就是自住意图，但只要经过转让这一环节，开发商自动认定不符合自住退税的条件。

不过不用太着急。这种情况下，只要业主真实目的是自住，过户后尽快提供相应的证明，例如驾照变更地址、业主名下的水电账单、银行账单等，提交给税局，仍是可以按自住拿回HST的退税。

需要注意的是，如果交接时按自住意图已获得了开发商直接返还的HST退税，交接后尽量不要在一年内出售该物业，因为CRA可以以业主隐瞒炒房的真实目为要求退还HST的退税，并可加收利息及罚金。

如有特殊情况确实不得不在交接一年内卖房，请先联系律师咨询具体事宜，避免CRA的追税。

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