安省海外买家税NRST新政解读

安省海外买家税NRST新政解读和注意事项

安省海外买家税NRST新政解读和注意事项 - 最新政策变更 -2022年10月25日起 NRST上调至25%

Non-Resident Speculation Tax (NRST)也就是人们俗称的“海外买家税”，是安省政府为了抑制市场上以炒房投机为目的的海外投资人于2017年4月20日开始实施的一项新政，之前有不少专业法律文章介绍该政策。2022年以来，安省政府大幅修改调整了这一政策，购买物业的海外居民（无加拿大护照或枫叶卡居民）将按修改后的政策执行。

本文王葳律师主要介绍修改前后的主要变化，对海外买家的影响，以及如何申请NRST退税的流程。

1）税率进一步上调。2022年3月30日之前的NRST税率为总房价的15%，2022年3月30日至2022年10月25日之间上调为20%。最新政策变化，从2022年10月25日开始，海外买家税上调至25%。

2）覆盖地区扩大。2022年调整之前的NRST适用地区为安省“大金马蹄地区”。调整后为整个安省，也就是海外买家在安省任何地方置业都要考虑海外买家税的问题。

3）可退税情况只保留一种。2022年3月30日之前购房的海外买家，可以凭以下三种情况在交接后向税局申请NRST退税：

*自购房当日起持有加拿大工作签证，并连续不间断工作一年的工作签证持有人；

*自购房当日起在加拿大省政府认可的学校（大专及以上）全日制就学满两年的学生签证持有人；

*购房后四年内取得永久居民身份。

调整后的新政下，仅第三条被保留，即购房后四年内取得永久居民身份才可获得NRST退税，工签或学签买家将不再享受NRST退税的政策。

4）三种可豁免情况不变。

*交接当日取得难民身份的买家不需要交税；

*拿到省提名确认号码的买家不需要交税；

*配偶是加拿大公民，和配偶一起联名上产权的买家不需要交税。

5）适用的物业类型不变。

*特定的最少不低于一户最多不超过六户的独立民用住宅。

*商业用地、农业用地、工业用地或超过六户的民用出租公寓不适用该政策。

需要注意，税局规定“海外买家”包括个人或公司，及应税代持人（taxable trustee）。如果想钻法律的空子，通过由有加拿大身份的代持人代持物业，或注册加拿大公司（非上市公司）作为购房人，但公司直接或间接由海外个人或公司控制来规避海外买家税，过往的实例都证明税局会找回来并由实际的受益人（beneficiary）或者公司的控制人也就是物业实际的海外买家补交海外买家税。

切记两个关键日期“分水岭”——2022年3月30日和2022年10月25日，分别意味着两个新的海外买家税税率（20%和25%）的起始日期。

在这两个日期之前如果已经签好购房合同的海外买家，包括楼花转让合同，尽量不要签署任何主合同的更改变动文件，如在家庭成员之间做更名、加名字、减名字等对原始购房合同带来重大变化“material change”的行为，以避免触发海外买家税新规的适用性。如有疑问或者必须修改合同，建议提前咨询律师法律意见。

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