安省楼花转让流程及注意事项

安省楼花转让流程及注意事项

我们俗称的“楼花”一般是指尚未开工而开始预售的房产。楼花的交接等待期比较长，可能达到3年至5年。在这期间，有些购房人会因为各种原因卖掉楼花，例如楼花升值，出售获利。或者因为家庭、工作或者经济情况在楼花交接前发生了变化，导致他们不能等到最后交接过户。

原始买家在开发商同意的情况下，将物业转让给另一个新买家，这就是楼花的转让(Assignment)。

原始买家是出让人Assignor，新买家是受让人Assignee，因为此时尚未竣工交付的物业产权仍在开发商名下，所以转让的标的是原始买家与开发商签订的购房合同，而不是产权。

何时可以转让楼花，每个项目开发商的规定不同。一般来说购房合同里开发商会约定当整个项目的销售达到一定百分比后允许原始买家转让楼花合同。

具体来看，可以是在拿钥匙入住（interim closing，也就是大家俗称的occupancy）之前，也可能是在拿钥匙之后过户(final closing)之前。但一般来说，临近拿钥匙入住或过户前一段时间,例如一个月左右开发商会关闭转让窗口，因为开发商要开始准备两个阶段交接的账单和交接文件，这个时间就不允许转让了。买家要把握好转让的时间节点。

任何时间转让楼花，出让人和受让人都离不开有经验的律师和地产经纪的协助。需要注意以下事项：

1）签订购房合同转让合同（Assignment of Agreement of Purchase and Sale, AAPS）之后，第一时间出让受让双方都应尽快联系律师，由律师审阅原始购房合同、转让合同及相关文件。代表各方的律师会从本方角度出发审阅合同，修改必要条款，最大程度确保转让合同中自己客户的利益。律师的关注点主要包括：出让人是否为非税居民，是否涉及海外卖家滞留税（withholding tax），确认转让交接日期、确认转让尾款的支付安排等。由于缺少必要的律师审阅合同而导致转让交接过程中出现问题的实例比比皆是，給出让人或受让人带来了经济上或时间上的损失。所以律师审转让合同必不可少，越早越好。

2）楼花转让是出让受让双方、双方地产经纪、双方律师和开发商共同协作配合完成的交易。上文讲到，因为开发商对楼花转让是有时间限制的，双方应积极配合律师工作，提交律师要求的文件，以满足开发商对双方转让的要求，尽早拿到开发商的转让同意书（Builder’s Consent），完成转让。这样出让人可尽早回款，减少在等待转让获批过程中不断增加的成本（如每月支付给开发商的occupancy fees等)。

3）非税务居民出让楼花需尽早向税局申请完税证明。根据加拿大税法规定，加拿大非税务居民（即没有在过去三年持续向加拿大税局报税的居民）处置（包括出售和转让）房产时，律师有义务扣留总房价的25%在律师信用账户，直到收到税局的完税证明。如果有意出让楼花，最佳时机是签订转让合同之日马上向CRA提出完税申请及相应文件。具体操作可以先咨询会计师或律师，给您制定合理的计划，提前做好退税申请。整个完税流程疫情前大致是三个月，疫情以来时间相对更长。为了缩短等待的时间，使出让人尽早回款，不要等到转让交接完成才向税局申请完税证明。

退税流程主要为：

1）出让人向税局申报非税务居民出售安省物业 （提供出售合约和相关信息）

2）CRA来函告知所需预缴税金总额 （计算方式以出售金额减除原始购房价的差价部分的25% ，等候周期大约为三个月或更久）

3）卖家律师事务所向税局开具律所抬头的银行保付支票，足额缴纳

4）税局在大约在60天内寄出完税证明 (CLEAR CERTIFICATE)

5）卖家律师在收到税局的完税证明后返还滞留在律所账上的余额。

最关键的一步，很多海外投资人们都忽略了：

来年4月30日前，记得向CRA申报个人退税。因为如上所述，CRA给出的预缴税金是基于“差价部分”的“出让方收益总额”，并没有抵扣出让人成本支出，例如转让过程中的律师费、会计师费、地产经纪佣金等。所以，来年的这一步是申请成本抵免收入的退税，省略了这一步，海外出让人就有可能错过了退税的机会而多交了所得税，再次证明提前咨询律师和会计师重要性。

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