二手房购房流程及注意事项

二手房购房流程及注意事项

恭喜您买到自己心仪的物业。签完购房合同（Agreement of Purchase and Sale），需要准备的交接材料和法律程序才刚开始。王葳律师手把手带您熟悉交接流程和注意事项。

第一步：

提供给律师购房合同、补充合同（Amendment）和其他相关文件，如交纳定金（deposit）的收据。如果有签署任何补充文件，如产权人名字变更，购房金额或者交接日期变更等，一起尽早提供给律师。可以请您的地产经纪帮您将完整的一套购房合同电子邮件发给律师。地产经纪不仅仅帮您选购到称心的物业，在整个交接过程中，也是您的得力助手和支持人。

第二步：

提供购房人两份证件。如果是加拿大公民或永久居民，则两份证件中必须至少一份是加拿大护照、公民卡或枫叶卡。

如果购房人不是加拿大公民或永久居民，则需要提供中国护照、驾照或中国居民身份证。此外，需要考虑是否需要交纳海外买家税（NRST）。安大略省于2022年3月30日更新了关于海外买家税的政策，与此前的政策有大幅修改和变更，购房人应尽早联系律师和会计师获取专业信息和建议，了解是否需要缴纳海外买家税以及是否符合退税条件。

如购房人有配偶，即使配偶不上产权，也需要提供配偶的两份身份证件，具体要求同购房人本人。

律师需要核对购房人本人及配偶的身份。疫情以来，安省律师公会（LSO）允许律师通过远程视频的方式对购房人进行身份验证，但这一临时措施将于2023年1月1日终止。如有出国意图的购房人请务必在离境前与律师提前做好身份验证。如已在境外，请尽早联系律师确认由当地律师完成验证身份的程序。

第三步：

填写客户信息表格并提交給律师。客人需要通过电子邮件或微信小程序完成信息表格的填写，提供购房人及配偶的基本信息如电话、电子邮件，邮寄地址，以及关于所购买物业的信息如卖家律师信息、购房用途是自住还是出租（投资），是否全球首次置业（需要如实告知全球范围内是否为首次购房），因为涉及安大略省及多伦多市的土地转让税优惠政策。请注意此政策仅适用于加拿大公民或永久居民。安大略省的土地转让税优惠最多4,000加元，如果物业在多伦多市，除了安大略省的土地转让税优惠之外，可另外最多获得多伦多市的土地转让税优惠4,475 加元。

请购房人尽早提供准确、完整的信息給律师，对律师接下来完成产权检索、尽职调查、联系卖家律师、联系贷款银行、准备交接法律文件等一系列交接准备工作有很大的帮助。有些信息例如卖家律师信息如果没有，可以通过您的地产经纪人联系对方提供。再次提醒您，地产经纪在您的交接过程中帮助很大。

第四步：

尽早联系并确认贷款银行及贷款金额，同时把律师信息提供给贷款银行，方便律师与银行联系在交接当日约放贷款。

贷款要早做，购房合同签好后第一时间应该去银行询问贷款事宜。一方面确定是否能获得足够的银行资金支持完成交接，做到心里大概有数自己需要准备的首付款是多少，二来也是争取到更好的贷款利率和条件。有些银行对贷款申请人在该银行账户里的存款金额及存款期限有最低要求，所以务必尽早联系银行。

如贷款并非来自加拿大A类及B类金融机构，而是俗称的“私贷”，需要提早告知律师，律师需要准备额外的贷款手续，同时会相应收取额外的私贷律师费。

请注意，如果购房合同上购房人有变更，如签署了补充协议Amendment，贷款申请人务必与购房合同上的购房人（产权持有人）保持一致。

第五步：

首付款提早准备到位。明确一个基本信息：首付款不等于总房价减去已付定金和贷款金额。除了这部分以外，交接时购房人需要交纳的其他费用主要有土地转让税，大致占总房价的1.5%-3%左右（视购买物业的具体情况而定）；产权保险（如有贷款，必须购买），大致是总房价的千分之一左右；如果是海外买家，还要算上15%-20%（看具体合同签订日期）的海外买家税；以及律师费及杂费、土地登记费等。

律师的建议是，提前预留出约占总房价5-10%的额外金额作为交接款，用于支付交接时的各项税费和费用。一般交接前一周左右，律师会提供给您一份具体详细的交接费用清单（Trust Ledger），告知您除贷款金额以外，具体需要准备的首付款金额大概是多少。您需要按照律师提供的律所信用账户信息，将首付款开成本票，至少交接五天前存到律所信用账户里。

第六步：

等待律师联系，签字交接法律文件及其他文件。一般交接前两周，律师会准备好整套交接法律文件，需要购房人及配偶签字。如果已经提前做过当面的身份验证，可以采用电子签字，否则必须购房人及配偶来律所当面签字。

如果贷款银行有需要贷款申请人签字的贷款文件，也有可能发到律所，由律师代为执行见证签字。

第七步：

联系保险公司，购买房屋保险。如有银行贷款，必须在银行放款前按银行要求购买有效的房屋保险。如果购买的是共管式物业，管理公司统一购买了大厦保险，银行关于保险的放款条件满足，但是律师强烈建议您单独购买房屋保险，这是为了最大程度保障业主的利益。大厦保险很多内容不包，出了事情损失还是业主的。一定要单独购买保险。

第八步：

提前开通水电气账户。根据物业所在城市不同，请提前联系相应的水电气公司或开设机构，确保在交接当天入住时水电气都是开通的，避免出现冬天入住没有暖气，夏天入住没有空调的现象发生。这些都是律师见过的实例。

如购买的是condo公寓，一般大厦有统一的水电气服务公司代大厦业主开通管理账户。与管理处填写住户登记表时，请确认服务公司信息，填写相应表格并开通账户。

第九步：

交接前最后一次物业revisit。再次强调，您的地产经纪人是您物业交接的坚强后盾。一般在交接前一两天，地产经纪会联系卖家经纪商定购房人在交接前的最后一次进入物业，利用好这次机会做最后一次交接前检查。如电力是否运转良好，有无上下水漏水情况，卖家是否留存大量垃圾或者不在购房合同上列举的物品，或者是否带走或置换了合同里约定留下的物品等。

关注点应放在物业结构和使用功能上。例如，卖家搬家把墙面蹭脏了，或者厨房地面脏有垃圾，百叶窗不好用等，这种属于非结构性问题，一般我们建议购房人就take as is，但如果卖家搬家把门撞坏了，把墙撞漏了，或者厕所马桶漏水，可能电路问题导致电灯不亮，或者上下水堵塞，就属于结构和功能性问题了。通过地产经纪联系对方经纪，要求卖家尽快维修或更换,同时通知律师。律师根据情况严重程度，会跟卖家律师协商解决办法，如交接前无法完成所有维修，可以扣押一定金额房款尾款，直到卖家修好再放款等。

一般来说，律师建议买卖双方通过地产经纪私下协商解决，只要不是大的问题，双方商量，彼此配合，完成履约义务，保证顺利交接。否则可能会把情况小事放大，情况变复杂，达不到目的还耽误交接，造成违约，损失更大。

第十步：

交接当天，银行贷款到律师账，购房人首付款应提前一周已到律师帐。交接尾款打給卖家律师，完成法律文件的交换。律师在政府网站完成产权和贷款文件的登记，购房人拿钥匙入住，交接就完成了。这个过程大概需要一天，一般在交接当天下午五点之前通知您交接完成。

**如果提前预约了搬家公司，建议一定放在下午五点以后比较稳妥。

产权登记（Transfer）就是您的“产权证”。跟国内红色塑封烫金大字的“房本”不同，安大略省采取的是电子登记产权的做法，所以您在收到的律师发给您的一套结案报告里除了其他交接文件以外，会看到一份Transfer，也就是电子产权证。

疫情之前，物业钥匙连同卖家的交接文件会在交接前一周左右由卖家律师快递到买家律师手中。疫情以来，为了保护买卖双方及双方律师的安全，新的做法通常是卖家同意钥匙留在物业门口的锁盒里，确认交接完成后，卖家律师告知锁盒密码，买家即可直接去物业拿钥匙，无需专程来律所取钥匙。客户结案报告的电子版会发到客人邮箱。如需纸版，可联系律师，安排时间来律所取报告。

其他后续工作，律师会在交接完成后通知政府地税部门该物业业主变更，新业主需要注意查收政府邮件，主要是地税单和政府通知。不要错过付地税的时间点，避免产生利息和罚金。

如果购买的是condo，律师还会通知管理公司业主变更。新业主需要尽快联系管理公司，登记新的业主信息，以及预订电梯联系搬家业务等。

同样，预约电梯和搬家公司的时间要打出富余量，确定交接完成拿到钥匙再搬家。

最后，再次恭喜购买了新房的业主。买房是人生中几件大事之一，马虎不得。选择好的交接律师，为您的地产交接保驾护航，去除潜在的风险，避免可能的陷阱，顺利实现您的置业梦想！

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