解读“禁止非加拿大人购买住宅物业法案”

解读“禁止非加拿大人购买住宅物业法案”

王葳律师近日来连续接到不少客人和地产经纪咨询，主题都是一个，就是题目里这个加拿大联邦政府颁布的“禁止非加拿大人购买住宅物业法案”(Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act),下简称“法案”。

很多人看到这个法案都大吃一惊，担心今年本就大形势不好的地产市场，经过NRST海外买家税修改和银行几次加息政策的颁布后，会进一步雪上加霜，而海外人士在加拿大买房的梦想彻底破灭。

王葳律师立即分别给联邦司法部、安省司法厅和安省律师公会打电话发邮件了解情况，汇总得到的信息在这里给大家总结一下：

第一，给大家解读该法案生效后到底对海外买家有多大影响；

第二，加拿大联邦政府出台该法案的目的和效果；

第三，联邦与省政府的立法分权体制。

法案的影响：

有客人说：加拿大的地产大门即将向外国人关闭。必须或者自己有移民身份，或者配偶是加拿大身份，总之非加拿大人在加拿大购房变成了“不可完成的任务”。

通读法案全文后，王葳律师发现此法案并没有想象中这么可怕。虽然法案确实规定了自2023年1月1日生效日起，非加拿大人禁止购买住宅物业，但是法案中也给出了相应的“例外”不受该法案限制，以及专有名词的司法解释。

有什么“例外”（exception）不受限制？

→ 配偶是加拿大公民或居民，或难民身份的非加拿大买家不受法案限制。

重点来了！法案中很重要的一条“例外”就是“临时居民”（temporary resident）身份不受法案限制。

临时居民，即使自己或者配偶没有加拿大的移民、公民或难民身份，但只要持有有效工签、学签、或者旅游探亲签证，就符合“临时居民”这一条，也就是可以在加拿大购买住宅。当然这类购房人要考虑海外买家税，王葳律师也专门分析过海外买家税，请参阅本公众号相关文章。

联邦政府的考量和目的

联邦政府颁布了这个新法案，我们简单分析一下政府的意图。

从法案中规定的具体内容和允许的各种例外情况，我们不难看出，联邦政府真正要限制的是跟加拿大没有任何联系的纯粹的海外“炒房人”。如果在加拿大确实有买房需求，比如持有效签证来加工作、留学或探亲访友的临时居民，如有需要购房，并不在该法案的禁止之列。该法案旨在禁止那些既没有来过加拿大也跟加拿大没有任何联系的海外投资人，从而减缓目前过多以炒房为目的而导致出现泡沫的地产市场。

法案尘埃落定？非也，修订正在进行中

加拿大所有法案自起草、颁布到最终生效都有一个过程。联邦政府网站上显示，目前对该法案的修订

（s. 236: amendments）提案正在讨论中。该提案的内容就是废除该法案。

在明年1月1日到来之前，到底会不会通过该修订提案，会不会废除掉尚未生效的法案，我们拭目以待。

加拿大立法分权制

最后，王葳律师想从这个法案浅谈一下加拿大联邦制度下的立法分权(distribution of legislative powers)。

加拿大宪法明确规定，联邦政府和省政府就不同领域有各自的立法权。联邦管辖的立法范围包括涉及国家利益的外交、国防、移民、环境、银行等。省政府管辖的立法范围包括例如医疗、教育、土地（包括自然资源、房产）等。还有一些领域是联邦和省共同管辖。名单很长，感兴趣可以访问以下加拿大官网查询完整的名单。

https://www.canada.ca/en/intergovernmental-affairs/services/federation/distribution-legislative-powers.html

还有一些领域，例如税收、银行、土地、环境，需要具体案例具体分析，到底应该属于哪一级政府的立法权。加拿大是普通法系，采用遵循先例（Stare decisis）的原则，通过以往案例来决定政府是否违宪越权。

联邦政府是否违宪

本文中讨论的这个联邦法案，王葳律师认为联邦政府违反宪法规定，有越权行为（ultra vires）。一直以来各省都是各自出台跟土地、房产有关的法律法规。比如安省之前的NRST海外买家税的法案，BC省也有关于对空置物业征税的相关立法。

联邦政府颁布的法案，一旦生效就是全国范围执行。虽然我们讨论了联邦政府旨在宏观调控过热的地产市场，但是这种一刀切的做法并不适合所有省的不同情况，也违反了宪法中对联邦立法权的规定。

目前还在讨论中的废除该法案的修订提案，希望早日看到最终结果，海外买家可以放下心来，真正尘埃落定。

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